今回は、住宅ローンの返済ができなくなった時の競売回避方法や、任意売却や競売の違いも含めて、ご自身の資産を守るためにできることをご紹介します。
ちなみに、今回は債務者の立場に立った対策についてご紹介したいと思います。
この記事のもくじ
競売と任意売却の違いについて
競売に関しては「強制的に保全処分」と言う解釈で、任意売却に関しては「自分から財産を処分する」という言葉通りの違いがあります。
売却代金を借入金回収に当てるという部分に関しては同じなので、ご自身の状況にあった選択ができる為の道案内の解説をするので少しでもスムーズに解決するための策として活用してみてください。
期限の利益の損失と元金一括返済
実際に住宅ローンの返済が滞り6ヶ月滞納してしまうと、金融機関からの「期限の利益の損失」の通知が来て、分割支払の利益が損失した通知がきます。
これに伴い、分割で支払う利益を失ったことになるため、元金一括返済の要求が行われます。
滞納してしまっている状況下で、元金一括返済を要求しても払えるわけがないのが実情ですが、抵当となっているローンの対象不動産に関しては金融機関の抵当権が設定されているので、実質競売での借入金の強制回収という道に通常進むことになります。
この競売自体は回避することも可能ですし、住宅だけは残してやり直すという選択肢も有るので状況に応じた方法で最悪の状況下も回避していきましょう。
競売を回避する為の2つの解決方法
世間体や近隣住民からの目もあるので、競売を回避したいと思うのは自然なことかと思うので、競売回避するための2つの方法をまずはご紹介します。
- 任意売却を活用し、資金提供者（親族等）名義で現不動産の評価額で買い取る
- 個人再生を行い、住宅ローン以外のローンを1/10に圧縮してやり直す
この２つの方法、又は2つの方法を同時に活用することで自分の手元から不動産を手放さずに法的に守ることも可能となります。任意売却という方法を使い、親名義、又は親族名義で不動産を買い戻しして、個人再生という方法を使い住宅ローン以外の借金を潰す。
そして今までと変わりなく住宅に住み続けながら、住宅ローンのみを支払いしていくという方法となります。この方法を使うことで、不動産を手放さずにやり直すことも可能なのでどうしても手放したくないという方は活用してみてください。
差し押さえ前にしておきたい資産を守ると詐害行為の境界線
詐害行為とは、債権者が債務者や債務者の資産の譲渡等による受益者に対して取り消しを行うことができる権利です。
要するに債権者の利益を害する行為を意図的に行っていた場合に取消を行うことができる権限です。（故意に事故の財産を減少させたり、債権者の正当な弁済を受けることができないようにする行為のこと。）
詐害行為は、債権回収の保全の為の民法であるため認められるケースと認められないケースが有ることも事実なので参考にしてみてください。
6つの詐害行為取り消し時の要件
- 詐害行為前に債権が成立していた
- 詐害意思があった
- 受益者や転得者が、債権者に害を及ぼすことを知っていた
- 債権者無資力である
- 財産権を目的としていた
善意無過失で立証不可能ならば詐害行為ではない
※ポイントは、受益者や転得者が、善意無過失である場合などでは詐害行為取り消し要件に当たらない。
※詐害意思に対して、善意無過失であること。
詐害行為と言われるには、それなりの理由が有ることが前提ですが、債務者の財産さんの保全という観点からはうまく切り抜ける方法もあることも確かです。
「詐害行為と言えない善意無過失である」ならば、逆を言えば、詐害行為には当たらない。詐害行為を立証することができなければ詐害行為とは言えないということです。
債権者の強制執行時の財産保全のための民法ですが、善意無過失で立証することができない場合には詐害行為とは言えないと思われます。
競売回避方法と詐害行為対策のまとめ
ギリギリの状態でもある不動産競売に対抗する方法には、任意売却や個人再生などの方法により債務者の資産保全する方法も有ると言うこと。
詐害行為に関しては、詐害行為に当たる要件を満たし詐害行為である意思なども大事な要件になることなどを解説しました。
詐害行為に関しては、
- 「債権者の権利保全」という視点からの戦い方
- 「債務者の資産保全」という観点からの戦い方
という二手の考え方があるとも言えます。どちらの立場であったも大切な事です。債権者の資産保全のことに関してはたくさん書かれています。
今回は、債務者の立場に立った対策をメインに解説しましたが、自身の状況にあわせてお役立てください。
