4000万円超えのタワーマンションや一軒家住宅を購入する際の住宅ローンは、金利が最低と言われている今の時代でも、管理費や共益費、修繕費などを考慮すると破綻してしまうリスクもたくなってくる為、無理は禁物です。
金融機関の歯s名の際の項目の一つとなる、「年収に対する年間返済額の割合」の返済負担率なども年収の30％～35％以内に入っていないと住宅ローンの返済が厳しくなるという金融機関からの判断となり、希望する借入額を融資してもらうことができなくなってしまう可能性も高くなります。
今回は年間のローンの返済負担率や現実的に4000万円の住宅ローンを組むために必要なことなども含めて、解説していくので将来設計等に役立ててください。
この記事のもくじ
住宅ローン審査基準の解説
住宅を建てる際に、キャッシュで支払うことができる人でも住宅ローンは使いますが、住宅ローン控除（減税）の「住宅借入金等特別控除」などの制度を利用することができるので特別な理由がない限りは住宅ローンを利用するのが一般的です。
ですが、住宅ローンを組みたくても組めない。または希望額満額を借り入れすることができない、という問題は往々にして有るので住宅ローンの審査についての解説もしておきます。
住宅ローンに落ちる人と落ちない為の6つのポイント
住宅ローンには事前審査と本審査の2段階審査の慎重審査となっています。
住宅ローンの審査落ちをしないために必要な6つのポイントが、
- 返済負担率（ 年間返済額 ÷ 年収 ） × 100 ＝ 35％以内で有る
- 信用機関の審査において、過去に延滞や遅滞などの事故を起こしていない
- 健康状態に問題がない
- 担保の評価
- 勤続年数や勤務企業の信用度が基準を満たしている
- 自動車ローン等での返済負担の状況
これら条件を満たしていないと、希望する借入額を借り入れすることは難しいです。
その他にも、完済時の年齢や借入時の年齢、年収や連帯保証人、雇用形態や家族構成、所有資産等の全てが審査基準に該当してくるので、完済時の年齢なども考慮して考えることが大切になってきます。
4000万円の住宅ローンを通過させるための事前準備
クレジットカードやキャッシング等の無担保ローンが有るのであれば可能な限り完済する、という事も大事です。
その他に、担保価値を高く評価してもらうことができなかった時のために、頭金を用意すると希望額に届かなかったときには自己資金で補う等の手持ち資金等の預金担保も評価されることも有ります。
その他にも夫婦共同でのペアローンなども選択肢もあるので、状況に応じて検討してみてください。住宅ローンなども金融機関の審査の際に大事なことは、第1に信用、第2に担保と言うことは忘れてはならない項目となります。
住宅ローンを組む際の返済負担率って？
住宅ローンを組む際の審査項目の一つでも有る、「返済負担率」は一般的には35％以下である事が、ある程度余裕を持った借入額や返済期間である指標となってきます。
4000万円借入時のシュミレーションと返済負担率
| 借入希望額 | 40,000,000円 |
|---|---|
| 金利 | 2％ |
| 返済期間 | 35年（元利均等返済・ボーナス返済なし） |
| 毎月返済額 | 132,505円 |
| 年間返済額 | 1,590,060円 |
| 総返済額 | 55,651,862円 |
4000万円の住宅ローンの返済負担率は、
- 返済負担率（ 年間返済額 ÷ 年収 ） × 100 ＝ 35％以内であること
年収を600万円と仮定すると以下のようになります。
返済負担率 ： 1,590,060円 ÷ 6,000,000 × 100 = 26.5％
年収600万円（ボーナスが無いと仮定して、月収50万円）であれば、「26.5％」という返済負担率となるので、審査の上では問題ないと判断されることになります。
ある程度余裕を持った返済額にするためにも、借り入れ利率に関しては細かく交渉していくことで返済額合計も大きく変わってきます。銀行交渉も他金融機関と並行して慎重に検討するようにしましょう。
4000万円の住宅ローンを組むのであれば理想としては年収650万円以上で、返済負担率が35％以下が適当と言われていますが、25％以下にしておくとより安全な負担率となることも有り、当サイトの安全な返済負担率としては、「年収650万円以上の年収」が適正年収と考えています。
返済負担率： 1,590,060円 ÷ 6,500,000 × 100 = 24.5％
これらのことから、4000万円の借り入れをするのであれば希望年収としては650万円以上ということになります。
住宅ローンを組む時に知っておきたいリスク
リスク対策として念の為考慮しておきたいことが、「離婚問題」になった時のことについてです。
住宅ローンを組む際に、連帯保証や共有名義で借り入れなどを行っていると、解決策としては不動産売却という選択肢となるのが一般的で、返済義務も連帯保証人となっている以上責任義務があります。
売却後の残債の返済についても、年のために考慮しておかないと20％～30％の確率で起こり得る問題なのでしっかりとリスク対策として検討しておく必要があります。
4000万円の住宅ローンの審査通過するためにまとめ
4000万円のマンションや家購入の際の住宅ローンの審査通過のために必要なことが、年収650万円以上で返済負担率を25％以下にしておく。
そして金融機関の審査の際の、信用情報照会でマイナスな部分を最小にするためにも既存で利用しているローン（フリーローンや自動車ローン）を可能な限り借入先・借入額を減らすようにしましょう。
これらの審査通過のための条件をクリアして、住宅購入後の大規模修繕や共益費の支払い、子供の教育費等の不安もなく安心して生活ができるようにうまく住宅ローンを活用し、オーバーローンで苦しんだりすることがないようにしてください。
